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卖房只签合同未过户 房主过户他人引纠纷

2014-12-22 来源:醴陵安居置业
 
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2010年10月,史某将其住房一套出售给刘某,双方签订了房屋买卖合同,刘某将房屋价款全部交付给了史某,史某将房屋交付给了刘某,刘某接受房屋后进行了装修,并搬进该房屋居住,但未对房产证进行过户登记。2011年3月,赵某找到刘某,告诉刘某自己在一个月之前从史某手中购买了该房屋,而且将房产证过户到自己的名下,并向刘某出示房产证。赵某要求刘某腾出该房屋,刘某以自己购买在先并实际占有该房屋为由拒不腾出房屋,双方发生纠纷。赵某向律师咨询怎样处理?

  山东天正平律师事务所李新良律师评析:根据《中华人民共和国物权法》的规定,物权的设立、变更、转让和灭失,经依法登记后发生法律效力。史某首先将房屋卖给刘某,未办理房产证过户登记,虽然史某将房屋已经实际交付给了刘某,但刘某仍然不享有该房屋的物权。之后史某将房屋出卖给赵某,并将房产证进行了过户登记,赵某取得了该房屋的所有权,对该房屋享有合法的物权。刘某拒不腾出该房屋,赵某可通过诉讼程序,请求法院判决刘某将腾出该房屋。针对此案,李新良提醒市民,房产证是证明房屋所有权的最有效的证据,购买房屋应当及时的办理过户登记,才能切实保护自己的合法权益。

  山东天一诺律师事务所史华东律师评析:物权变动必须经公示,而不动产的公示方式是登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此刘某接受房屋并居住的行为,不能对抗赵某转移房屋所有权的登记行为,赵某已经取得了该房屋的所有权。赵某可以要求刘某腾出房屋,对装修费用给予一定的补偿。不能达成协议的,可以通过诉讼途径解决。

  山东中苑律师事务所陈铭勇律师评析:根据我国物权法等相关法律的规定,不动产物权的取得以转移登记为要件。对于本案来说,只有买卖双方共同在房产登记部门办理产权登记,刘某才能够取得该房产的所有权。因此,尽管刘某与史某的房屋买卖合同成立并生效,但由于该房产的所有权已为赵某所取得,且赵某的取得是通过合法途径,故刘某无法再依据合同取得该房产的所有权。刘某只能要求史某返还购房款并承担相应的违约责任。

    因此,醴陵安居置业、醴陵找房网忠告所有购房者,购买的房产尽早办理好产权过户手续,特别是那些因为没有满足五年而想节省交易费的朋友。

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