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无房产证的房屋不等于违建,看《城乡规划法》的相关规定怎么说。

2018-03-28 来源:醴陵安居置业,醴陵找房网
 
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     根据《城乡规划法》的相关规定,违章建筑是指未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件规定进行建设所建造的建筑物、构筑物和其他附着物。而房屋产权证书是对所购或所建房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的凭证。是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。一般来说没有房屋产权证书会认定为违建。国家对于违建的补偿与合法建筑的补偿在价格上差异很大。因此认定建筑物是否属于违建非常重要。

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     2004年1月5日上海绝格实业有限公司登记成立。2005年4月7日马陆镇政府与绝格实业签订《土地批租约定承诺书》,绝格公司支付土地费100万元。2006年5月19日嘉定区房屋土地管理局与绝格公司签订《土地批租意向书》并收取土地租金69万元。2006年7月11日嘉定区发改委对马陆镇政府做出《关于上海绝格实业有限公司新建厂房的批复》,同意绝格公司在马陆镇马东工业园区内批租土地34.5亩,建造厂房26534平方米。2006年12月5日嘉定区建设和交通管理委员会在绝格公司的《上海市建设工程报建表》上签署了“可直接发包”的意见。绝格公司于2006年初开工建设,整体工程于2007年8月完工。面积为26354平方米。厂房建成后,绝格公司多次向马陆镇政府要求解决土地指标办理土地证和规划、施工许可证,但马陆镇政府拖延不办,直到2017年50家绿通道企业中的48家全部办证完结。只剩绝格公司和爱舒床垫两家没有土地指标,也没有土地指标和规划许可、施工许可及房产证。2017年2月13日马陆镇政府向绝格公司发出《限期拆除违法建筑事先告知书》,认定绝格公司的厂房为违法建筑并要求拆除。

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    对于绝格公司的建筑是否属于违建,有两种截然相反的观点。

    一种观点认为:绝格公司所建设的厂房既未取得建设工程规划许可证,也未取得房屋产权证。其建设违反建设工程规划许可规定进行建设所建造的建筑物、构筑物和其他附着物的规定。其所建设的厂房属于违法建筑,应当予以拆除。

    而另一种观点认为:此类建筑不属于违章建筑,更不应予以拆除。首先、该建筑经过了园区、镇政府、土地局、建设主管部门的批准建设的,并不是无任何证件建设的,何来违建一说。在杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》,人民法院出版社2016年版,第243~244页。“合法建造”认定应把握以下原则:要取得了合法手续的建房,包括完成特定的审批手续、取得合法的土地权利、符合规划要求,否则意味着鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房,从而损害公共利益。绝格公司持建设部门批准文件建设,不属于违建。其次、最高人民法院民一庭还认为:根据《城乡规划法》的相关规定,违章建筑是指未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件规定进行建设所建造的建筑物、构筑物和其他附着物。违章建筑有程序违建和实质违建两种。所谓程序违建,是指建筑物的建造没有总体上违反城市规划,但建造者没有依照一定的程序申请建筑许可,对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。本案所涉建筑连程序违建都算不上,退一步讲,即使是程序违建,也不应直接限期拆除,而是应责令补办相关手续。再次、根据城乡规划法,认定和拆除违法建筑均属于县级以上城建部门的职责。本案中的建筑经过了嘉定区建设主管机关的批准,不属于违建。即使认定违建,也应有嘉定区建设主管部门认定,而非镇政府。最后《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日实施,在该法生效实施后,不论是在城市规划区还是乡村规划区内建造房屋及其他建筑物,都必须要取得《建设工程规划许可证》再进行建设。但是对于在《中华人民共和国城乡规划法》生效实施前即2008年1月1日前所建造的房屋,依照法不溯及既往的理论基础,虽然该类房屋没有取得规划许可证及房屋产权证,也不能将其认定为违法建筑而不予补偿。

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    北京市大瀚律师事务所李平律师支持第二种观点,认为绝格公司的厂房在建设过程中得到了建设主管部门的批准,其建设过程中虽未取得规划许可证,但得到了建设部门的批准。该建筑不宜认定为为违法建筑,更不应拆除。


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